허혜윤 _ 인천대학교 HK 연구교수 해제

_ 번역

衛槤은 (자신의 토지를) 이용하기 불편하여 單迿東堡 내의 나대지 2分(1分은 1畝의 1/10)을 매매하는 계약서를 작성한다. 동쪽과 북쪽은 朱鼐臣의 토지, 서쪽은 張奕緖의 토지, 남쪽은 도로와 접해있어 사방의 경계가 분명하다. 계약서를 작성하여 朱鼐英에게 이 토지를 杜賣하여 영원히 경영하도록 한다. 중개인과 함께 대면하여 직접 銀 20兩을 받았다. 만약 (매도인의) 친족이 이의를 제기할 경우 매입인은 이와 관련이 없음을 매도인이 보증한다. 구두로는 증빙이 어려우므로 杜賣계약서를 작성하여 보존한다.

乾隆25년 2월 22일  나대지 매매인  衛槤

           대필인  姚作舟

           중개인  原自孝 

_ 해제

위의 계약문서는 건륭 25년, 즉 1760년에 衛槤과 朱鼐英 사이에 체결된 나대지 杜賣계약서이다. 여기에서의 杜賣라는 용어는 絶賣를 의미한다. 

청대의 토지매매방식에는 典賣와 絶賣의 2가지가 존재했다.

典賣는 活賣라고도 불리우며 回贖權을 조건부로 부가한 매매방식이다. 回贖權이란 원소유자가 토지 典賣시에 받았던 원가를 지불하면 토지를 다시 살 수 있는 권리를 말한다. 토지 소유자가 일시적으로 곤란한 상황에 처했을 때 시세보다 싼 가격, 대개 시세의 60%-80%의 가격으로 자신의 토지를 典賣하는 경우 시세보다 싼 가격으로 파는 대신 回贖을 조건부로 하는 것이다. 

回贖權의 존재로 말미암아 典賣는 絶賣의 경우처럼 1회성의 거래로 끝나지 않게 된다. 그리고 回贖權도 선택적으로 사용할 수 있다. 만약 원소유자가 回贖을 선택한다면 回贖가격은 통상적으로 원가가 되고 토지의 소유권은 환원된다. 그러나 원소유자가 回贖의 의지나 여력이 없을 때 현 소유자에게 원래의 매매가와 시세와의 차액, 즉 找價를 지불할 것을 요구하였다. 找價를 지불하면서 이전의 典賣관계는 絶賣관계로 변화한다. 找價 이후 원 소유자는 대상 부동산에 대한 전부의 권리를 양도하게 된다.

絶賣는 回贖의 여지없이 영구히 매매하는 방식이다. 絶賣계약의 경우에는 반드시 典賣와는 구별되는 용어를 사용했으며 일반적인 絶賣계약서에는 “不得回價”、“不得回贖”、“絶”、“杜” 등 소유권의 이전을 강조하는 용어를 사용하였다. 위 계약서에는 이 계약이 “杜賣”임을 명시하여 이후 找價나 回贖의 여지가 없음을 분명히 한 것이다.

또한 親族의 이의를 언급한 부분은 당시의 先買權 관행과 관련되어 있다. 중국에서는 전통적으로 토지매매시 원소유자의 친족이 先買權을 가졌다. 매매 당사자의 가정이나 친족의 간섭은 토지매매를 보다 복잡하게 만드는 경향이 존재했다. 이같은 선매권은 청대에 들어와서 비교적 약화되기는 했지만 완전히 사라진 것은 아니었다. 이 계약서에서도 매매 이후 친족의 이의가 있을 경우에 대비하여 매도인이 책임지고 해결한다는 단서를 달고 있다. 이는 여전히 친족의 先買權관행이 존재했음을 보여주고 있다. 그러나 淸代 전반에 걸쳐 진행된 토지의 상품화 현상은 친인척의 先買權 관행을 약화시키는 계기가 되었다.