중국은 2017년 2월 현재 우리나라의 제1의 수출국이면서, 제2의 수입국으로 전체 교역국 중 1위를 차지하고 있는 우리나라의 최대 무역대상국이다. 중국과의 교역이 증가함에 따라 중국에 사무소를 개설하거나 중국에 거주할 목적으로 중국 내의 건물을 소유하거나 임차할 필요성이 증가되고 있다. 그런데 중국의 경우 토지의 소유권은 원칙적으로 국가 또는 집체에 있고 토지사용권을 개인에게 부여하는 방식을 취하고 있다. 한편 건물의 경우 사적 소유를 인정하고 있으며, 중국에 진출하려는 기업이나 개인은 건물에 대한 임대차의 방법으로 필요한 건물을 사용하게 된다. 현재 중국에서 외국인이라도 건물의 소유가 가능하다.
중국에 진출하고자 하는 사람이 주거용 건물을 임대차할 경우 한국과 중국의 법규가 다른 이유로 여러 가지 주의해야 할 상황이 발생하게 된다. 한국의 경우 임차인을 보호하기 위하여 제정된 「주택임대차 보호법」과 「상가건물 임대차보호법」이 제정되어 있어 임차인을 폭넓게 보호할 수 있지만, 중국의 경우 우리나라와 같은 특별법이 존재하지 않는 이유로 임차인이 생각지도 못한 불이익을 받게 되는 경우가 빈번하게 발생하게 된다. 이하에서는 중국에서 건물의 임대차 계약을 체결할 때 주의해야 할 사항을 살펴보고자 한다.
중국에서는 건물의 임대차와 관련하여 참고해야 할 법률로는 <중화인민공화국물권법>, <중화인민공화국계약법>, <중화인민공화국도시부동산관리법>이 있고, 주택성향건설부가 제정한 <상품주택임대차관리방법> 등이 있다. 우선 <상품주택임대차관리방법>에서는 건물의 임대가 불가능한 건물을 규정하고 있는 바, ①불법 건물에 속하는 경우, ②안전, 화재방지 등 공사건설 강제적 표준에 부합되지 아니하는 경우, ③규정을 어기고 상품주택의 사용범위를 벗어난 경우, ④법률, 법규가 임대를 금지한다고 규정한 경우에 임대차가 금지된다. 따라서 건물에 대한 임대차 계약을 체결할 때에 위에 열거한 상황이 존재함에도 불구하고 임대차계약을 체결하면 임대인에게는 벌금의 처벌을 받게 되지만 임차인은 예상하지 못한 불이익을 당할 수 있으므로 주의할 필요가 있다.
건물에 대한 임대차계약을 체결할 때 임대기간이 6개월을 초과하는 경우 반드시 서면으로 임대차계약을 체결해야 하며 만약 서면계약을 체결하지 않으면 기간의 정함이 없는 부정기 임대차로 취급되어 양당사자가 언제든지 계약을 해지할 수 있게 된다. 또한 임대차계약을 체결할 때 임대인이 건물을 임대할 권한이 있는지 여부를 반드시 확인해야 하는데 만약 임대인이 부동산 소유자라면 부동산권리증을 소지하고 있는지 확인하여야 하며, 부동산권리증의 명의자와 임대인의 신분증을 대조하여 동일인이 맞는지를 반드시 확인하여야 한다. 서면계약서에는 다음의 사항이 기재되어야 한다. ①상품주택 임대차 당사자의 성명(이름)과 주소, ②상품주택의 위치, 면적, 구조, 부속시설, 가구 및 가전제품 등 실내 시설의 상황, ③임대료 및 보증금 액수 및 지급방식, ④임차용도와 상품주택 사용에 대한 요구, ⑤상품주택과 실내시설의 안전성능, ⑥ 임대차 기간, ⑦상품주택의 유지보수 책임, ⑧건물서비스, 물, 전력, 가스 등 관련 비용의 납부, ⑨분쟁해결 방법과 위약책임, ⑩기타 당사자가 합의한 사항이다.
임대인은 임대차기간 중에 일방적으로 임대료 기준을 인상하지 못한다. 한편 주택의 경우 일반적인 건물의 유지보수책임은 임대인에게 있고, 상업이나 생산용 건물의 경우 유지보수책임은 쌍방의 합의에 의하여 결정하도록 하고 있다. 따라서 임대차계약을 체결할 때 주택의 경우 유지보수책임이 임대인에게 있음을 명시할 필요가 있고, 상업용 건물의 경우 유지보수책임에 대한 명확한 기재가 필요하다고 할 것이다.
만약 임대인에게 보증금을 지불할 경우 계약서에 보증금 금액을 기재하고 임대인으로부터 영수증을 작성 받아 보관하여야 한다. 중국의 경우 원칙적으로 주택의 소유자가 건물의 인테리어를 책임지고 있으므로 주의해야 한다. 만약 건물의 내부의 구조를 변경하거나 건물의 내부 시설을 임차인이 무단으로 철거한 경우 계약해지의 책임이 발생할 수 있다. 또한 건물의 임대기간은 <중국계약법>에서 모든 건물의 임대차는 그 기간이 20년을 초과할 수 없고 계약기간 만료 3개월 전까지 당사자 간의 합의로 임대계약의 갱신이 가능하지만, 그 기간도 역시 20년을 초과하지 못한다.
임대인은 임차인이 ①임대료를 6개월 이상 체납한 경우, ②건물을 임의로 재임대(전대)한 경우, ③건물을 임의로 타인에게 양도하거나 교환하여 사용한 경우, ④건물의 구조를 임의로 변경하거나 용도를 변경한 경우, ⑤건물에서 위법행위를 한 경우, ⑥건물을 고의로 파손한 경우에는 임대계약을 해지하고 건물을 회수할 수 있으며, 임대인에게 손해가 발생한 경우 손해배상책임을 청구할 수 있다.
임대차계약존속 중 임대인이 해당 건물을 증여, 자산 분할, 상속 또는 매매의 방법으로 양도한 경우라도 임대차계약은 계속 존속하게 된다. 특히 해당 건물을 매매하는 경우 임대인은 임차인에게 합리적인 기한 내에 통지를 해야 하며, 임차인은 동등한 조건하에서 우선 구매권을 가진다.
한편 중국의 경우 건물임대에 대한 등기제도가 시행중이다. 임대차등기증은 임대행위가 합법적임으로 증명하는 증명서류이며, 경영 장소의 합법성을 증명하는 증빙자료가 된다. 임차인은 임대차계약체결 후 30일 이내에 임차 상품주택 소재지의 직할시, 시, 현 인민정부 건설(부동산) 주무부서에 가서 상품주택 임대차등기 수속을 해야 한다. 임차인이 임대차등기를 하지 않으면 벌금을 내야하는 상황이 발생할 수 있으므로 반드시 임대차등기를 해야 한다. 그러나 건물의 임대차등기가 우리나라의 전세권등기와 같이 보증금의 반환을 담보하는 효력이 없으므로 그 실효성이 거의 없다는 점을 기억해야 한다. 중국의 경우 건물의 임차권이 우리나라의 물권법에서 규정하는 전세권이나 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에서 규정하고 있는 대항력 있는 임차권과 같이 배타적인 권리가 아니라는 점을 기억해야 한다. 따라서 만약 임대보증금에 대한 법적인 분쟁이 발생할 경우 임차권은 전형적인 채권에 불과하여 우선변제권(다른 채권자에 비해 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리)이나 대항력(이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력)이 없다는 점은 주의를 요한다 할 것이다. 따라서 해당 건물에 저당권 등을 설정하지 않는다면 일반채권자와 동등하게 배당을 받게 된다는 점에서 주의를 요한다 할 것이다.
이상의 내용은 중국에서 건물을 임대차할 경우에 발생할 수 있는 분쟁을 방지할 수 있는 간단한 내용을 정리하였다. 중국에는 우리나라의 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법과 같이 임차인을 보호하는 특별법이 존재하지 않으므로 장차 중국에서 건물을 임차할 경우 주의해야 할 사항이 많다는 점을 기억해야 할 것이다.
이충훈 _ 인천대학교 법학과 교수
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